不動産投資の6つのメリットと想定されるデメリットとは？

不動産投資で利益を得る方法は、大きくキャピタルゲイン・インカムゲインの２つに分かれています。

• キャピタルゲインとは持っている不動産を売却する際に得られる売買差益
• インカムゲインとは持っている不動産の保有期間中に継続して入ってくる収入（主に家賃収入など）

それぞれの投資の種類によって特徴があり、選ぶ投資先によってメリット・デメリットがある為、ご自身の財務状況などを鑑みた上で適した投資方法を選ぶ必要があります。

今回は不動産投資をするにあたって必ず理解しておかないといけない、メリット・デメリットについてお話していきます。投資する際にはメリットばかりに目が行きがちですが、しっかりとデメリットも理解した上で対策していく必要があります。

不動産投資の６つのメリット

①安定収入が得られる

やはり不動産投資の１番のメリットは、安定した入居がつくようになれば収入源を確保出来る点です。大型の収益マンションで満室経営を行うことが出来れば、年間の家賃収入が１億円を超えてくるような物件もあります。

②税金対策に有効

不動産投資をする上で一番気になるといっても過言ではないのが、節税効果ではないでしょうか。購入して1～2年は控除が受けられるケースが多く、大きなメリットとなります。また、建物には経年劣化を見込んだ減価償却という制度がある為、それを活用すると減価償却費という形で経費計上が出来るので、物件価格にもよりますが毎年数百万円単位での費用の圧縮も可能です。

③生命保険としての効果が期待できる

投資を行う際の懸念点として、予期しない事態が起こった際にローンの返済が滞ってしまうという事があげられるかと思います。こういった不測の事態に備えて不動産を購入する際には、団体信用生命保険というものが用意されています。返済期間中に債務者が亡くなってしまった場合などはローンの債務免除を受けられ、資産を残すことが出来るため生命保険の代わりとして不動産を活用するというのも一手かもしれません。

④現物資産の為、インフレリスクに強い

インフレ下では現金価値が目減りしていきますので、預貯金等で持っていると金融情勢に大きく左右されてしまいます。その点、不動産は現物資産となりますので、インフレ下でも資産価値を損なうことなくリスクから資産を守ることが出来ます。

⑤ローンを組む事によるレバレッジ効果が見込める

他の投資と比べて最も特徴的なのは、銀行から借り入れを行いローンを組んで購入が出来るという点です。頭金０円で満額融資が下りる時代もありましたが、今は物件価格の約20％を頭金として入れるのが通例となっています。しかしながら、イニシャルコストを抑えて大きなリターンを得られるという点では変わりはないので、レバレッジ効果を最大限活用した不動産投資はハイリスクハイリターンではあるものの魅力的な投資と言えるでしょう。

想定されるデメリット

①流動性が低い

上場株式のように思い立ったらすぐに換金することが難しいという事は覚えておきましょう。一等地やニーズの高いエリアであれば比較的容易には売却が可能かもしれませんが、それでも即日現金化という事は不可能なのでご自身の預貯金等と相談しながらの運用が必要となってきます。

②金利上昇等のリスクがある

日本では超低金利時代が長年続いてきており、不動産投資をしやすい環境が揃っていました。しかしながら、最近の動向を鑑みると反転して金利は上昇傾向にあります。金利が上昇しますと、もちろん返済額もコストが嵩んでしまうという状況に陥ってしまいます。多額の借り入れが必要となるような投資については、余裕を持った返済計画が必要になります。

③他の投資に比べ手間がかかる

不動産投資は、他の金融商品に比べて

・売買契約の締結

・投資の融資審査と融資契約締結

・購入後の抵当権設定や移転登記、毎年の確定申告

など、膨大な契約事務や行政手続きが発生します。

しかし、こういった手続きは仲介会社や司法書士・税理士の方が進めてくれますので、信用が出来る業者様や先生を見つける事が重要なポイントとなってきます。

④取引金額・コストが高い

不動産投資は基本的に取引される際の金額が当然のごとく非常に大きく、それと併せて取引の際に発生する仲介手数料や融資手数料といった、物件価格以外のコストについても含めて考える必要があります。

株式の売買であれば、無料で口座開設が出来る上に取引の際の手数料に関しても、それほど大きな金額にはならないので、そこまで考慮する必要はありません。

不動産投資はハイリスク・ハイリターンな株式投資等と比べると、比較的リスクの低い投資と考えられています。しかしながら、扱う金額が総じて高くなる傾向にある為、不動産投資に資産の多くを投じるのではなくご自身の財務状況に合わせてバランスの良い資産形成が必要になってくるかと思います。

物件購入時は満室経営であっても、その後の空室リスクや設備の修繕費等がかかってくる可能性が発生しますので、メリットだけではなくデメリットにも目を向けたキャッシュフローを考えるようにしましょう。